● 질문
1. 요지 : 횟집을 하다 임차계약이 종료되었는데 임대인이 이전 시설로 원상회복해야 보증금을 반환한다고 합니다.
2. 내용 : 음악학원을 하던 상가를 임차하여 새롭게 횟집을 운영하다 임차계약이 종료되어 건물을 돌려주려고 합니다. 그런데 임대인이 “계약종료 시 임차건물을 원상회복하여 임대인에게 반환하고 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환해야 한다.” 는 계약조항을 근거로 전 임차인이 시설한 음악학원의 방음시설까지 원상회복해 놓아야만 보증금을 반환하겠다고 합니다. 아무리 계약조항이 있다지만 너무 무리한 요구라고 생각합니다.
● 분석
1. 요지 : 이전 시설과 업종이 상이하고 영업양도 사실도 없으므로 직접 시설한 것만 원상회복하면 됩니다.
2. 내용 : 1) 임대차 보증금은 임대차 계약에서 발생하는 손해를 임대인을 위하여 담보하는 성격을 가지고 있으며, 이 손해는 원상회복 의무에 따른 손해도 포함됩니다. 따라서 원상회복 의무를 이행하지 않아 발생하는 손해금도 임차보증금에서 충당할 수 있다 하겠습니다.
다만, 상가임대차 종료 시 임차인의 원상회복의무에 대한 대법원 태도를 보면 ①직접시설 한 것에 한해 원상회복 의무를 인정하는 판례(90다카12035 판결), ② 전 임차인이 시설한 부분까지 원상회복 의무를 인정하는 판례(2017다26814 판결)가 동시에 존재합니다.
대법원 판례가 모순적인 것처럼 보이지만, 이는 두 판례의 사실관계가 다르기 때문입니다. 즉, “임차인의 원상회복 의무는 별도의 약정이 없는 한 직접 개조한 범위 내의 것으로 임차 받을 당시의 상태로 반환하면 되고(90다카12035 판결)”, “기존의 임대차계약 관계 및 임대차보증금 반환채권을 완전히 소멸시키고 신규 임차인과 새로운 임대차보증금 반환채권을 발생시킨 것인지, 아니면 기존 임대차계약상 권리의무를 포괄적으로 양도하거나 기존의 임대차보증금 반환채권을 양도하는 것인지 구체적인 사실관계에 따라 종합적으로 해석하여 판단하여야 한다(2017다26814 판결)”는 기본원칙을 밝히고 있습니다.
2) 천 번째 90다카12035 판결에서는 별도의 약정을 인정할 수 없어 임차인의 원상회복 의무가 직접 시설물에만 국한된 것이고 두 번째 2017다26814 판결에서는 임차인 지위가 양도되어 전 임차인의 시설물에 대해서도 원상회복 의무가 인정된 것입니다.
따라서 귀하의 경우는 전 임차인의 음악학원과는 업종이 다르고 영업양도 사실도 없으며 임차계약 시 특약으로 전 임차인의 시설물에 대해 원상회복의무를 부담한다는 사항이 없는 등 특별한 사정이 보이지 않으므로 귀하께서 시설한 시설물에 대해서만 원상회복 의무를 부담하며 그 한도에서 원상회복 의무를 부담하며 그 한도에서 원상회복 의무를 이행하면 보증금을 반환받을 권리를 취득한 것으로 보입니다.
이형구 <(사)한국생활법률문화연구원 이사장 / 법무사 / 법학박사>
